相对宽松的政策、良好的城市基本面、长三角一体化的暖风，各种利好叠加，被急欲扩充土储的房企心领神会。今春，房企在“苏锡常”一浪赛过一浪的攻城略地，显得顺理成章。
市场的“小阳春”在入夏前，就以苏州朝自己浇凉水告一段落，但这并不妨碍我们，近距离观察已经起势的苏南市场：苏州、无锡、常州，面积不大的三个中国经济强市，早就是全国性房企必争之地。
仔细打量“苏锡常”的房地产市场，你会发现，有个城市的表现，长期呈现出与其经济地位并不匹配的低调，这就是江阴。有人说，这是因为江阴缺了点什么。
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与房价相比，江阴的地价已经有些坐不住了。
7月份，旭辉、中梁连续在江阴土地市场上出手，竞价激烈到久违的“百轮大战”出现，成交的地价已经突破元/㎡。要知道，万科在今年6月首次杀入江阴，已经让江阴的地价刷出新高。
与亢奋的地价相比，江阴的房价相对低调。特别是，与苏南的同等级城市相比，江阴还只是房地产的“洼地”。
位于城东的旭辉澄江府，在售高层住宅均价站到1.4万元/㎡之上。这是旭辉在江阴的第二个项目，产品颇为用心，但在业内看来，1.4万多元的单价还是低了。有消息说，旭辉在江阴的新项目，价格要奔1.8万元/㎡。
▲江阴“江阴的绝对房价不算低，但是与周边同等级城市相比，还是偏低的。”一位熟稔苏南土地市场的房企投资总监告诉我。目前，江阴市区在售的大部分普通住宅，单价大多没有突破1.4万元，总体上新房均价大约是1.2万元/㎡。
这与附近的同等级城市，形成较为鲜明的对比。
▲示意图
江阴东边一水之隔是苏州的张家港。作为人口数量明显不及江阴的县级市，张家港的新房均价已经向2万元靠近，万科有项目已经卖到了元/㎡的水准。
常熟与昆山是苏州的另外两个经济强县。目前，常熟新房均价同样在2万元大关附近，市中心区域甚至有新房单价开始逼近3万元大关。
作为中国经济第一强县，昆山的新房价格受到上海影响不小。属于上海都市圈的花桥镇，房价已经站到2.5万元/㎡档次，即使是昆山市区，房价也基本在2万元上下。
如果把目光转向江阴的西边和南边，同样反差有点强烈。无锡的房价正在强烈补涨之中，如饥似渴的房企，在惠山区和锡山区都轰出超过1.3万元的楼面地价。至于常州的武进区，新房价格也纷纷冲击2万元大关了。
如此看来，与周边城市相比，江阴确实坐实了苏南的“房价洼地”。
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在外人看来，这显然有些“不科学”。要知道，江阴可是中国响当当的经济强县啊！
▲年度全国综合实力百强县
长三角特别是江苏苏南，县域经济全国领先，早已家喻户晓。权威机构评定的年度全国综合实力百强县当中，昆山、江阴、张家港、常熟包揽前四名，前十名里还有太仓和宜兴——苏州和无锡的“苏南模式”实力在全国无出其右。
作为苏州和无锡市域内最具代表性的县级市，昆山和江阴霸占全国经济强县榜单第一第二位，已经有好些个年头了。与第一名昆山的盛名在外不同，第二名江阴则要低调许多，这让很多人“只知其一、不知其二”。
年，江阴的GDP达亿元。这意味着，作为一个县级市，江阴的GDP超越国内近80%的地级市！
如今，江阴拥有48家上市公司，在全国县级市位居第一，总量超过内蒙古、贵州、宁夏、青海、西藏等5个省（区）。若以强企业计，江阴也相当可观：有10家“中国企业强”，12家“中国民营企业强”，17家“中国制造业强”，5家“中国服务业企业强”。
能拥有如此强悍的经济实力，不了解江阴的人，可能会以为，这是个“天赋异禀”的城市。非也。
江阴的人口仅有多万，面积尚不足平方公里，从人口和地域这两个硬指标看，就是典型的县城规模。地处“长江之阴”，江阴自古以来更多以军事重镇而出名，然而从经济发展角度看，江阴并没有坐拥丰厚的矿藏资源，也没有独特的区位优势，甚至如今连铁路都没有——这与坐拥地利的昆山形成鲜明对照。
一般情况下，房价与居民收入水平往往是正向关系。收入水平高的，房价也低不了；房价若高，自然也需要收入水平作为支撑。那么，藏富于民的江阴为何反而是苏南的房价洼地呢？
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房地产“长期看人口”。人口导入的不足，恰恰是江阴的隐忧。
有统计年鉴里的数据为证：年，江阴的常住人口是万，到了年这个数据是.18万——5年时间，江阴的常住人口总共只增加了区区2.18万人，增幅仅有1.3%。
如此乏力的人口增长速度，正是房价低迷的最好诠释。另一方面，房地产发展所需要的人口，不但靠数量，还要靠质量，在一二线大城市，每年涌入的本科生研究生，才是城市房地产发展的生力军。
“很难招大学生。”这是不少江阴大企业的相似心声，如今的招聘会上，江阴的企业即使开出更高的薪水，也很难被南京、上海的学子列入就业首选。高素质人才的流入少，是江阴房地产低迷的另一个重要原因。
“江阴人务实，没有炒房基因。”这是又一个比较流行的观点。
的确，“务实”是江阴经济最鲜明的特征。年之前，江苏的“苏锡常”悄然出现一个崭新的模式：乡村办厂。虽然刚开始只是小打小闹，但是随着乡镇企业的燎原和壮大，苏南农村逐渐实现了从农业主导向工业主导的重要变化，这被知名学者费孝通命名为“苏南模式”。
关于苏南模式，江阴与苏南的其他城市呈现出不太一样的发展路径：执着、专注，让更多的江阴人埋头于实业。
▲江阴法尔胜
江阴的知名上市公司法尔胜（），如今是国内最大的桥梁用钢绳索企业。但实际上，这家企业脱胎于年成立的江阴澄江制绳生产合作社，最早生产制作的是麻绳。从麻绳到钢绳，再到如今能把光纤“包裹”到钢绳里，法尔胜这种在细分市场里深耕的企业，蕴含着典型的江阴气质。
30多年的时间流逝，让江阴遍地开花的乡镇企业，逐步转型升级成为一大批具备国际国内竞争力的现代企业。其中，造船、金属材料、钢结构、化工等实实在在的制造业，成为江阴经济的主线——但是，专注制造业，就能成为房价洼地的理由吗？
在我们看来，这并非毫无关联。
首先，江阴的企业专注制造业，江阴的政府部门注重创造良好的营商环境，这一良性互动下，江阴的政府财税收入非常充足，因而并不需要依赖“土地财政”，直接导致江阴的城建、房地产发展缓慢，地价自然也就不温不火了。
其次，专注制造业会带来经济结构转型的缓慢，这里，我们依然用昆山可以作为参考的镜子。
与江阴一样，昆山最早同样以乡镇企业起步，是苏南模式中的一员。但是，在发展10年之后，昆山看到了发达国家和地区产业转移的趋势，遂利用政策和地缘优势，大力引入台资、日资、港资等外来资本，实现了产业的跨越式发展。如今，IT产业、手机配件精密制造等高端制造业，开始成为昆山的支柱产业，与时代契合的经济结构调整，让昆山的企业更具备活力和竞争力。
产业迭代带来经济活跃和人口活力，进而助推刚需涌入和改善居住需求，传导到城建和房地产市场，这就构成了产业与房价之间的闭环逻辑。
▲海澜财富中心
反观江阴，尽管有长电科技和海澜之家这种经济主线之外的明星企业，但并没有改变江阴产业结构偏“重”的客观现实——纺织、冶金、金属制品等传统支柱产业占据整个经济体量的一半，在环保核查趋严、人力成本上升、原材料价格波动、产能过剩等不利因素的影响下，江阴经济的内在驱动已经越来越吃力。
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坚守制造业固然值得尊重，但产业结构老化所带来的影响，土生土长的江阴人都能明明白白地直观感受到：
赚钱不再容易的厂子越来越多，哪怕是长电科技这样的明星企业；企业想到上海、南京招聘应届本科生、研究生越来越难，更多是江阴本地年轻人的回流；城市面貌，这些年变化得明显不如外地迅速；想买个LV包，家门口的商场没有，得去无锡或者常州；年之前，房价有几年没怎么涨了。
对一个城市研究最深的，可能是中国的大型开发商。每一家大型房企在决定能否新进入一座城市时，都会对这座城市的各项指标仔细研判。我们发现，从年开始，江阴的蝴蝶开始扇动翅膀了。
以产品力见长的融创，是一家典型的定位于高能级城市的房企。此前，融创已经在无锡深耕超过10年。作为地级市和下属的县级市，无锡与江阴近在“咫尺”，融创不可能视而不见。但是终于，融创在年4月份，通过收购的方式首入江阴。
年，包括星河在内的一些知名房企，纷纷布局江阴，江阴的房价也开始有所反应，从年的多元，上涨到今年的1.2万元。
开发商嗅到了什么？
高铁可能是重要的外力。作为中国经济第二强县，江阴略显尴尬的地理位置，让其与京沪高铁错过，而这一红利却被昆山等同等级城市充分挖掘放大。但是如今，江阴也要受到高铁的眷顾了。
▲江苏南沿江城际铁路路线图
年10月8日，江苏南沿江城际铁路建设开工。这条线路设计时速约为公里，起点站为南京南站，途经句容市、金坛、武进、江阴市、张家港、常熟、太仓，最终抵达上海，可视为第二条沪宁线。未来南沿江城际铁路建成后，江阴将正式成为沪宁线的一小时都市圈成员，意义非同小可。
没有高铁的江阴憋着一口气，一下子要来两条。今年1月2日，国家发改委正式发布江苏沿江城市群城际铁路建设规划（-年）的批复，全长公里的盐泰锡常宜铁路正式获批。
▲盐泰锡常宜铁路
这条南北走向的线路，从江苏盐城出发，经兴化、泰州、泰兴和靖江，再过江到达江阴，最终抵达无锡和宜兴，成为一条串起苏中苏南的南北大通道。有消息称，预计盐泰锡常宜铁路最快在今年年底动工。这样一来，江阴将从一个没有铁路的城市，变成可以一小时内高铁直达南京、上海、盐城，一下子跃升为江苏为数不多的“双高铁”之城。
▲江阴大桥
外部的力量不止高铁。江阴大桥是江阴与靖江之间的过江通道，每逢节假日堵车严重。规划中的江阴第二和第三过江通道，也正逐步从纸面开始走向现实。
▲江阴第二过江通道位置示意图
江阴第二过江通道规划选址在目前的西外环路东，距离江阴长江大桥约5公里，是省道与无锡-靖江轻轨的共用过江通道，采用隧道轻轨两用过江方式，预计将在“十三五”期间启动前期，“十四五”建成。
江阴第三过江通道，则位于江阴大桥下游米，规划为盐泰锡常宜城际铁路跨江大桥，是公路铁路两用大桥，计划年启动建设，年建成。
两条高铁与两条隧桥的出现，势必拉开江阴的城市格局，并不需要多少想象力，一座现代化新城正确定性地浮出水面。
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幸运的是，江阴也已经充分认识到了外部因素的变化，并正在改变内生动力——或许这被敏锐的房地产商所捕捉，才有了江阴的房价、地价起势。
“江阴正在着力构建‘五化’产业体系。”有知情人士告诉我们，这“五化”分别是智能化、绿色化、服务化、高端化、品牌化，江阴已经下定决心，要推动产业转型升级。在政府部门的文件中，明确提到江阴正在紧盯的产业方向：打造电子信息、新能源、新材料、高端装备、生物医药等新兴产业集群，提前布局石墨烯、5G商用等未来产业——看来，江阴确实下决心对产业是提档升级了。
“后面的招商力度会加大，会大力引进有爆发力的科技项目和企业。”据了解，除了上述新兴产业之外，江阴还对物联网、大数据、生物医药等领域很感兴趣，未来这些也是布局的重点。
“江阴要迎头赶上，要做的事很多，调整产业结构是当务之急。”这位知情人士说，以产业转型升级为抓手，才能引入更多符合新兴产业要求的人才。而拉开城市建设的框架，更新城市面貌，打造相匹配的服务配套设施，也就是顺理成章的事。
淘汰落后产能，引入新兴产业，这必然需要针对存量土地展开重新评价，用“腾笼换鸟”的方式，来提升土地产出水平，具体来说，就是将原先占据主城优越地段的老旧工企淘汰搬迁，引入先进产业和现代化城市配套，达到提升城市功能的目的。
江阴人都知道，东外环路以东、滨江东路与澄江中路之间，原先有一大片加工业的产业园，这显然与原先周边滨江风貌和主城位置格格不入。事实上，这里就是江阴“腾笼换鸟”的开端，在搬迁掉产业园之后，江阴引入了星河国际项目。
星河集团相关人士告诉我们，星河国际这个项目远非单纯的房地产项目。如何看待这个特殊的房地产项目？在我们看来，其实这正是星河区别于其他企业的独到之处。
熟悉江阴房地产的人都知道，近年来江阴楼市也有几个细分的板块。比如临港新城，这个板块位于江阴西部，与常州接壤，临港产业是新城发展的重点；比如锡澄运河板块，江阴计划以运河为狭长走廊，两岸打造城市混合功能区；再比如城东的敔山湾板块，依托山水辉映，这个新区引来不少地产商的重视，房地产开发的痕迹就更重一些。
但是星河并不满足于做地产商，项目要跳开传统意义上的房地产板块，自成一家。
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在星河的谋划里，这个项目愿景宏大：改变江阴。让我们看看星河的理由：
首先，选址卡位刁钻。这个项目落子在江阴高新区与核心城区的接壤处，一边是未来的总部经济聚集地，一边是江阴人熟悉的城市客厅。未来，在老旧厂区陆续“腾笼换鸟”后，星河所在的位置恰好可以承接江阴的现在与将来，堪称城市重新崛起的关键节点。
此外，项目的北侧不远就是长江，按照星河的设计，未来项目将沿滨江依次排开6幢超高层建筑，类似于退台设计的外立面风格在江阴独树一帜，毫无疑问将成为江阴的新地标，城市的新封面。
▲江阴星河国际阚江示意图
其次，这个综合体将成为改变江阴的城市面貌和产业结构的“助推器”。
发轫于深圳的星河集团，是国内大型综合性投资集团之一，旗下包含地产、金融、产业、商置、物业五大集团，已在多个领域打造出经典项目。在“产城融合”方面，星河擅长于打造改变城市面貌的综合体，在办公、商场、酒店、高科技产业园方面同样颇有心得，已经在深圳、常州、南京落地的星河国际项目，均按照产业更新迭代、丰富城市功能配套的思路来操刀。
深圳的星河WORLD从旧厂房“雅宝工业城”脱胎而来，涵盖了办公、研发、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等配套服务设施。8万平方米的COCOPark旗舰商业、5.5万平方米酒店公寓、20万平方米银湖谷湖山大宅，33万平方米文体公园，各业态间相互连接、协同，为产业集群的发展聚变创造了良好条件。
在南京，南京星河WORLD的出现，让老旧厂房蝶变为城市新中心。项目整体参照国际最先进的、南京绝无仅有的立体城市理念建造，利用地下空间无缝对接地铁站及各大商业广场，包含有星河COCO系购物中心、情景式购物街区、创意办公、国际化社区、精品幼儿园、高中学校和智慧科创产业在内的7大业态，打造国际化立体城市生活样板，引领城市居住、消费、办公格局全面升级。
迥异于任何一家房地产企业，星河更想定位的角色是“城市运营商”。为此，公司早在10年前就着手深远布局：入股深创投、阳光保险、前海母基金等行业领军企业，实现对“融、投、建、管、退”价值链的全覆盖，完成金融服务体系的闭环。
基于商业和金融上的沉淀，星河在产业上的发力也就势如破竹。例如深圳星河WORLD已入驻超家企业，产业聚合度达75%，入驻企业不乏华为、三菱电机等行业龙头。据测算，星河WORLD完全建成后，将为深圳龙岗区带来亿元的新增税收，近亿元的年产值，大力提升区域产业价值链。
▲江阴星河国际效果图
江阴的全国第四座星河国际，共计占地亩，总建面约万方，规划有商场、酒店、写字楼、公寓、住宅等全业态综合体。
▲江阴星河国际效果图
“到目前为止，江阴的商场、酒店、写字楼，都远远跟不上城市能级，也无法与这个城市未来的发展速度相适应，我们想做的是，用现代化的商业配套来引领江阴的发展，提升江阴的城市形象，打破传统的认知，构建区域价值。”
在商言商，星河如何赚钱呢？“江阴的美好未来已经可以看得见了，我们坚信这一点，所以星河会伴随江阴这座城市，发展红利的释放，而慢慢收获利润。江阴的房地产，现在还是苏南的洼地，但是我们看重的，是正在向上的趋势。”
携一二线城市里满满的成功经验而来，星河国际产品系已经在深圳、在南京、在常州叫好叫座。对于江阴的落地，星河信心满满——成功，相信就在不久的未来。
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